torsdag, 11 mars 2021 18:32

Vurdering - Bergvarmeanlegg - Fordeling av kostnader Spesial

Skrevet av
Ranger denne artikkelen
(11 Stemmer)

 Den jurdiske vurderingen av fordelingen av felleskostnader rundt bergvarmeanlegget som 19 andelseiere i trehusene ba om har endelig kommet.

Under følger et kort utdrag fra den juridiske vurderingen. Hele vurderingen er tilgjengelig for nedlastning og vil bli trykket opp og delt ut til alle andelseiere i løpet av kort tid.

Er installering av bergvarme et nytt tiltak som kan fordeles etter nytte, i brl §5-19?

I Nedre Alvim borettslag har styret foreslått å bytte eksisterende kilde til oppvarming av varmtvann og boligene i blokkene, fra varmepumpe og elektrokjele til bergvarme. Det fremstår som om hensikten med utskiftningen er å spare penger på energikostnadene til borettslaget. Deler av anlegget for varmtvann er også 20 år gammelt, og jeg forstår det slik at det kan være behov for vedlikehold og eventuell utskiftning av dette. Det fremstår derfor som om det er noe behov for vedlikehold, men først og fremst ønsket om å spare kostnader som motiverer forslaget. Bergvarmen erstatter dagens energikilde.

Jeg legger til grunn at innføringen av bergvarmen ikke medfører fasademessige endringer eller andre større forandringer i borettslaget. Andelseierne vil motta varmt vann og oppvarming av boligen, som før, men fra en annen energikilde.

Alminnelig vedlikehold av fellesarealer og felles anlegg er fellesskapets ansvar og styret følger opp dette. Som vanlig vedlikehold regnes maling, omlegging av tak, vedlikehold av maskiner og anlegg osv. Vedlikeholdsplikten omfatter også utskiftning av felles anlegg. Dette følger av brl § 5-17 og vedtektenes punkt 5-2.

Utbygging av borettslaget, installering av nye balkonger, bygging av garasjer osv. vil være nye tiltak som ikke kan regnes som vedlikehold. Ofte kommer gjerne forslag om nye tiltak i forbindelse med vurdering av rehabilitering og annet vedlikeholdsarbeider. Det må da skilles mellom det som er vedlikehold, og det som er nye tiltak.

Nye tiltak kan kreve vedtak på generalforsamlingen etter brl § 8-9, dersom det ikke kan anses som del av alminnelig forvaltning og vedlikehold i borettslaget.

Det ligger innenfor styrets ansvar for vedlikehold å vurdere når vedlikehold er nødvendig, og hvordan vedlikeholdet skal utføres. Det ligger i de fleste tilfeller også innenfor vedlikehold å erstatte eldre teknologi med nyere teknologi som fungere annerledes enn den forrige, men som løser samme oppgave.

Installering av bergvarmeanlegg er på den ene side et nytt tiltak, i og med at energikilden er en annen enn den man opprinnelig hadde. Det er imidlertid et valg om å erstatte en eksisterende energikilde med en annen og mer moderne og hensiktsmessig energikilde. En slik kilde er nødvendig for at borettslaget skal kunne levere varmt vann og oppvarming til beboerne. Dette har hele tiden vært borettslagets ansvar. Etter min vurdering er det derfor ikke naturlig å se dette som et nytt tiltak som tilsier en annen fordeling av kostnadene.

Nytten for andelseierne av tiltaket er ulik, men nytten for andelseierne forandres ikke av gjennomføringen av tiltaket. Nytten av oppvarmingsanlegget var ulik også før etableringen av bergvarmeanlegget, og ordningen har vært slik siden borettslaget ble stiftet. Kostnadene til oppvarming og varmtvann for langblokka har hele tiden ligget inne i felleskostnadsregnskapet.

Brøknøkkelen er ulik for de ulike boligtyper, og det er naturlig å legge til grunn at dette reflekterer ulike arealer på boligene og ulikt forbruk av felles tjenester. Uansett er ordningen vel etablert og akseptert av alle andelseierne over mange år.

Selv om kostnadene til bergvarmeanlegget er av en viss størrelse, så er det min vurdering at det ikke er et nytt tiltak, som skal fordeles etter nytten. Det er ikke snakk om å etablere en ny type tjeneste som bare noe av andelseierne har nytte av, men å forbedre en eksisterende løsning, som allerede er lagt inn i felleskostnadsregnskapet. Kostnader til oppvarming og varmt vann har ligget inne i fordelingen hele tiden. Det tilføres ingen nye kostnadsposter til regnskapet. Kostnadene skal dermed fordeles som før, etter brøk.

 

Fordeling av lån og nedbetaling:

I og med at dette ikke er et nytt tiltak som gir grunnlag for unntak etter brl §5-19, og man derfor skal følge den vanlige fordelingsnøkkkelen, så skal også fordelingen av lånet følge den eksisterende fordelingsnøkkel. Dersom borettslaget ønsker en annen fordeling av kostnader til oppvarming og varmtvann for alle andeler i borettslaget, har man mulighet til å gå veien om samtykke fra alle, jfr. brl §5-19, 2 ledd. Dette er imidlertid som regel svært vanskelig å få til i praksis.

 

Den juridiske vurderingen i sin helhet er å finne for nedlastning her:

https://nabl.no/index.php/beboer-portalen/regler-og-vedtekter/download/2-instrukser-og-vedtekter/29-vurdering-bergvarmeanlegg-fordeling-av-kostnader

Lest 198 ganger Sist redigert torsdag, 11 mars 2021 19:26
Denne nettsiden bruker informasjonskapsler også kjent som cookies. De brukes til å huske dine valg, måle trafikk og for at enkelte funksjoner skal fungere. For å fortsette å bruke nettsiden, forutsettes det at du samtykker til dette.